Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanımıyla alakalı olarak yapılan bir araştırmada ilginç başlıklar ortaya çıkıyor.
New York’ta Türk avukat dendiğinde ilk akla gelen bürolardan birisi olan John Onal & Associates PC Hukuk bürosu'nun yayınladığı makalede ayrıntılarıyla anlatılıyor
işte o makale:
Amerika’da ev veya emlak almak
Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanımı nitelikli bir emlak uzmanı Avukat yardımı ile kolaylıkla başarılacak bir konudur. Amerika’da ev veya emlak satın almak konusunu yazdığımız üç bloğumuzda ‘Bir Yabancı Olarak Amerika’da Ev Almak’, ‘Yatırım Amacıyla Amerika’da Konut Satın Alma’ ve ‘Amerika’da Ev ve Emlak Almak İçin Bilmeniz Gerekenler’ başlıkları ile inceledik. Bu bloglarımızda kısaca:
- Amerika’da ev veya emlak satın almak için ABD vatandaşı olmak gerekmediğini,
- Amerika’da ev veya emlak satın almak için emlakçılarla çalışmak zorunda olmadığınızı
- Bazı ev ve emlaklar için ilave ücret ödemek zorunda kalabileceğinizi,
- Emlak vergilerinizi ödeme konusunda gerekli hassasiyeti göstermeniz gerektiğini,
- Emlak alımlarınızda %50 ye varan oranlarda kredi kullanabileceğinizi ancak bunun için ABD’de işlem gören özel bir bankada en az 100.000 $ bakiyeye sahip bir hesabınızın olması gerekmektedir. Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanımı bu noktada nüanslar taşımaktadır. Bu parayı emlak alımından sonra çekmeniz durumunda kullandığınız kredinin faizlerinin bir miktar yükseleceğini ifade etmiştik.
Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanımı emlak değerinin %50’sine ulaşabilir.
Amerika Birleşik Devletleri’nde yabancıların gayrimenkul satın alması için sınırlama yok denecek kadar azdır. Amerikan vatandaşlarına yapılan satışlarla neredeyse aynı şekilde ele alır. Anacak az da olsa bazı sınırlamalar vardır. Kat mülkiyeti dernekleri, kooperatifler veya diğer topluluk dernekleri tarafından uygulanan bazı sınırlamalar vardır.
Bu hukuki yapılar genellikle tüzel kişilik olarak kurulan ve belirli bir binada veya mahallede bulunan taşınmaz malların yönetiminden sorumludurlar. Bu birliklerden ev satın alanlar doğal olarak birliğin üyesi olurlar. Bazı eyaletler, birliklerin (associations), üyelerine kurallarını uygulanmasının imkansız olduğu, ulaşılamayan mülk sahiplerinin oluşmasını önlemek için birliklerin kimlere mülk satışının yapılabileceğini kontrol etmesine izin verir. Son yıllarda bu birliklerin bazılarının sıkı kurallar uygulaması yüzünden yargıya da taşınan uyuşmazlıklar olmuştur. Bu durum yaygın olmasa da bir emlak danışmanına veya nitelikli bir Avukata danışmanız faydalı olacaktır.
Amerika’da ev veya emlak almak için kredi nasıl sağlanır?
Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanmanız ne zaman gündeme gelecektir? Muhtemelen iki durumda kredi kullanımı gündeme gelecektir:
1-Yeterli nakit varlığınız yoksa, ya da
2- Kredi maliyetleri nakit paranızın reel getirisinden daha düşükse.
Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanımı prosedürleri zaman alabilir.
ABD'de bir yabancının nakit olarak ev veya emlak satın alması kolaydır. Ancak nakit olarak bir ev veya emlak satın alabilecek mali güçte değilseniz, ipotek kredisi almanız gerekir. Bu, sürecin zorlaştığı yerdir. ABD merkezli ipotek borç veren banka veya kurumların çoğu, müracaat sahibinin bir ipotek kredisi için elverişli olup olmadığını belirlemek için borçlunun ABD kredi geçmişine bakar. ABD vatandaşı olmayan bir yabancının, ABD kredi geçmişi olmadığından, borç veya kredi verecek kurumun size borç vereceği krediyi analiz etmesini zorlaştırır. Bu, borç veren kurumun borçlu olarak riskinizi değerlendirmek için başka bir yöntem kullanması gerektiği anlamına gelir. Kısaca sizin hakkınızda daha zor mali araştırma ve değerlendirme yapmasını gerekli kılar. Riski analiz etmenin karmaşıklığından dolayı, birçok borç veren kurum yabancı vatandaşlara borç vermek istemez. Size kredi verecek bir banka veya kurum bulmanız daha uzun sürebilir ve ipotek krediniz için onay almanız da uzun sürebilir. Bütün bunların doğal sonucu daha yüksek bir faiz oranı da ödemeniz söz konusu olabilecektir. Her ne kadar bu durum can sıkıcı olsa da vergilendirmede bu maliyet masrafa eklenebilir.
Satın aldığınız bu evi satmanız durumunda, ev alırken kullandığınız kredi miktarı, satış sırasında satış rakamından düşülmesi ile net kalan miktar 250.000 Doların altında ise vergi ödemezsiniz.
ABD’de ev veya emlak alım-satımı konusunda Federal Gelir Servisi (IRS)’nin vergi ve stopaj konusunda bazı kuralları ancak nitelikli bir gayrimenkul uzmanı Avukatının yürütebileceği karışık süreçler olabilir. Emlak vergileri ile ilgili Uzman Avukat yardımı almak konusunda çekimser davranmayınız.
Kredi talebinin olumlu karşılanması (Pre-approval) sonrası süreç
Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanımı belli aşamalardan geçecektir. Müracaat ettiğiniz kredi kurumu veya bankadan kredi talebiniz olumlu (pre-approval) karşılandı ise bundan sonraki süreç kısaca şöyle işleyecektir.
Denetim (inspection) aşaması: Bir uzman satın almak istediğiniz evi inceleyip, fotoğraflar çekecek, eksikleri tespit edecek ve bir rapor hazırlayacak. Tavsiye edilen birini bulmanız işinizi kolaylaştıracaktır. Onlarca sayfalık bu rapor size son pazarlık şansını veren aşamadır. Evin bazı kusurlarını bu aşamada pazarlık konusu yapabilirsiniz.
Harita çizim (survey) aşaması: Emlağın bulunduğu arazinin tespitidir.
Değerlendirme (appraisal): İlgili görevlinin emlağın krediye esas olan değerini belirlediği süreçtir. Amerika’da bir mali geçmişiniz varsa yukarıdaki aşamalar devam ederken banka gelirlerinizi, vergi ödemelerinizi, mal varlığınızın kantlarını ve finansal durumunuzu gösteren belgeleri, kredi skorunuzu oluşturmak ve kredinizi onaylamak için talep edebilecektir. Bütün bu aşamalar sonucunda kredi talebiniz onaylanırsa satış işlemi gerçekleştirilecektir.
Kredi kullanımı bazen nakit alımdan daha cazip olabilir.
Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanımı konusunda bundan sonraki yazılarımızda; vergi, kredi faiz oranları ve mali düzenlemeleri incelemeye devam edeceğiz.
Emlak alım ve satımı konularında nitelikli bir Avukat yardımı sizi para ve zaman kaybından koruyacaktır. Yılların birikimi olan tasarruflarınızın emlak sektöründe değerlendirilmesi konusunda Amerika’da tecrübeli emlak danışmanı Avukatlar işinizi çok kolaylaştıracaktır.
Amerika’da Konut Satın Alımında John Onal & Associates Hukuk Bürosu Profesyonel Ekibiyle Yanınızda
Satın alma amacıyla bir konut için herhangi bir teklif yapıldığında veya verilen teklif satıcı tarafından kabul edildiğinde, sözleşmenin avukat tarafından inceleme süreci başlamaktadır. Avukat inceleme süresi; sözleşmeyi revize etme, karşı öneride bulunma veya reddetme opsiyonlarını da kapsayan üç günlük süredir. Alıcı açısından çok önemli olan bu süreyi belirsizlikleri ve risklerin minimize etmek, sözleşmenin lehte hükümler içermesi için hem hızlı davranılmalı ve hem de doğru adımlar atılmalıdır. Hayati öneme haiz bu üç günlük süreçte; danışman hukuk büronuz ya da avukatınızın istenilen revizyonları satıcının danışmanlarına iletilmesi ve alıcının çıkarlarının korunması için hızlı ve verimli bir şekilde çalışmalıdır.
Avukat inceleme süresi sona erdikten sonra alıcı, sözleşmede kararlaştırılan miktarı belirlenmiş yed-i emine yatırmakla yükümlüdür. Birçok eyalette depozito emaneti satış sona erinceye kadar satıcının avukatınca avukatlık güvencesi hesabında tutulur. Bu meblağ, satışın tamamlanıncaya kadar emanette tutulmakta, satışın nihayetlendirilmesiyle de serbest bırakılmaktadır.
ABD’de konut satın alma niyetinde olan ancak ana dilinde hizmet almak isteyen müşterilerimiz için New York’ta Türk avukat dendiğinde ilk akla gelen bürolardan birisi olan John Onal & Associates PC Hukuk bürosu aracılığıyla Türkçe danışmanlık hizmeti de sağlanmaktadır. İletişim kazaları sizlere ciddi maliyetler olarak geri dönebilir.
KAYNAK:
https://www.jonallaw.com/TR/Haberler-Blog-Detay/amerikada-ev-veya-emlak-almak-icin-kredi-kullanimi
